Agen Harta: August 2016

RAMAI berpendapat, rumah dibina terlalu mahal harganya sehingga mereka yang berpendapatan rendah dan sederhana tidak berkemampuan memiliki kediaman sendiri.

Tidak keterlaluan jika dikatakan sebenarnya banyak faktor penyebab kepada kenaikan harga rumah. Justeru Sinar Harian, mengupas punca harga rumah menjadi mahal dan mengapa ia berlaku?

Adakah penyelesaian bagi mengatasi kenaikan harga rumah terutama menjelang pelaksanaan cukai barangan dan perkhidmatan (GST) tahun depan, memandangkan terdapat khabar mengatakan pemaju bakal menaikkan lagi harga rumah tahun depan.

Permintaan tinggi di bandar, pemaju lebih minat bina rumah RM1 juta

Berdasarkan Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), permintaan tinggi terutama di kawasan bandar adalah pendorong utama kenaikan harga rumah.

Kira-kira 70 peratus penduduk tertumpu di bandar-bandar utama yang merupakan pusat tumpuan aktiviti ekonomi. Bilangan penduduk pula bertambah disebabkan migrasi untuk mendapatkan pekerjaan.

"Pembangunan kawasan bandar utama menjadi padat. Permintaan terhadap tempat kediaman pula melebihi penawaran. Berikutan penawaran yang terhad dan persaingan mendapatkan kediaman yang diingini, menjadi faktor yang mendorong harga meningkat secara tidak langsung.

"Oleh kerana harga tanah sudah meningkat, trend harga rumah juga turut meningkat. Disebabkan berlakunya kekurangan dalam penawaran tanah untuk dibangunkan sebagai kawasan kediaman," kata jabatan tersebut.

Menurut laporan JPPH, Kuala Lumpur menunjukkan peningkatan lebih dua kali ganda pada suku pertama 2014 dalam unit baharu dilancarkan pada harga dalam lingkungan RM500,000 sehingga RM1 Juta.

Berdasarkan rekod terdapat pertambahan daripada 264 unit pada suku keempat 2013 kepada 684 unit pada suku pertama 2014.

“Ini menunjukkan pemaju lebih cenderung membina rumah-rumah berharga tinggi, iaitu RM500,000 ke atas. Manakala di Selangor menunjukkan penurunan sebanyak 28.3 peratus pada suku pertama 2014 berbanding suku keempat 2013.

“Bagaimanapun, Johor menunjukkan peningkatan drastik di mana pada suku keempat 2013 terdapat hanya 16 unit baharu dilancarkan meningkat kepada 396 unit pada suku pertama 2014.

“Di Kuala Lumpur dengan keadaan populasi yang padat masih terdapat permintaan dari kalangan pembeli tempatan yang mampu untuk memiliki harta harga yang sedemikian,” kata jabatan itu.

Menurut JPPH, Johor Bahru menunjukkan peningkatan drastik dalam permintaan melebihi RM1 juta kerana dipengaruhi pembeli warga asing di Iskandar Malaysia.

Sementara itu, Pengurus PropertyGuru Malaysia, Gerard Kho berpendapat, pemaju lebih gemar membina rumah berharga lebih RM1 juta seperti kondominium, adalah kerana keluasan tanah yang tidak sesuai untuk pembinaan rumah teres. Jadi kondominium adalah pilihan tepat.

"Tambahan pula, masyarakat di kawasan bandar mungkin lebih suka memilih kediaman seperti kondominium disebabkan pilihan gaya hidup dan perkhidmatan yang ditawarkan kawasan kediaman seperti faktor keselamatan yang lebih terjamin.

"Kedudukan kediaman dengan tempat kerja yang mungkin mengambil masa perjalanan kurang 15 minit juga menjadi faktor utama pembeli gemar memiliki kondominium," katanya.

Dalam pada itu, laporan sama turut menyaksikan pengurangan bilangan rumah baharu dilancarkan ke dalam pasaran sebanyak 38.8 peratus daripada 10,831 unit yang direkodkan pada suku sebelumnya kepada 6,631 unit.

Mengikut jenis harta tanah, pangsapuri khidmat terus menguasai pasaran perumahan baharu dengan 2,441 unit dilancarkan daripada keseluruhan jumlah dalam negara, diikuti teres 2,399 unit. Teres setingkat pula membentuk 1,053 unit, manakala teres 2-3 tingkat membentuk 1,346 unit. Unit berkelompok dan rumah berkembar 2-3 tingkat, masing-masing membentuk 626 unit dan 439 unit.

Mengikut negeri, Kuala Lumpur, Selangor dan Johor memiliki bilangan unit rumah baharu dilancar tertinggi pada tempoh kajian yang menyumbang 63.2 peratus (4,191 unit) syer pasaran negara.

Kuala Lumpur menawarkan 1,844 unit rumah baru manakala Selangor dan Johor, masing-masing menawarkan 1,207 unit dan 1,140 unit.

Harga tanah pengaruhi harga rumah

Tidak dinafikan nilai harga tanah merupakan faktor utama yang mendorong penentuan sesebuah harga kediaman.

Ia melibatkan kos tanah, binaan, prasarana seperti sistem perparitan, jalan masuk dan penyediaan tapak. Selain itu, fi ikhtisas melibatkan khidmat profesional seperti arkitek, juruukur dan jurutera dalam sesuatu pembinaan dan sumbangan kepada pihak berkuasa tempatan, Tenaga Nasional Berhad (TNB), Telekom dan Syarikat Air turut mempengaruhi harga kediaman.

Gerard berkata, harga rumah ditentukan mengikut harga pasaran semasa, walaupun pemaju membeli tanah dua atau tiga tahun lebih awal sebelum kawasan tersebut dibangunkan.

"Tanah tersebut kemudian digunakan untuk pembangunan kawasan kediaman.

Tanah dan bangunan yang sudah dibina merupakan kos yang akan dicaj oleh pemaju. Ia termasuk caj yang perlu dibayar pemaju ke atas kos bahan binaan.

"Setiap tahun kos bahan binaan dan tenaga buruh terus meningkat. Ia juga penyumbang kepada kenaikan harga rumah.

"Sudah pasti pemaju juga mahu mengaut keuntungan dan meletakkan margin pada jumlah tertentu. Semua faktor ini merujuk kepada penentuan harga rumah," katanya.

Mengambil contoh kawasan perumahan di Lembah Klang. Gerard berkata, nilai hartanah sememangnya tinggi. Apatah lagi pembeli selalunya akan mencari kediaman sekitar lingkungan 20 hingga 30 kilometer dari tempat kerja.

"Ini juga menyumbang kepada faktor penentuan harga rumah yang mahal di Lembah Klang, Walaupun terdapat pemaju membina perumahan luar dari lingkungan ini, mereka (pemaju) tetap akan kembali melaksanakan projek-projek perumahan di kawasan Lembah Klang kerana permintaan yang tinggi, kerana itu harga rumah di Lembah Klang terus meningkat," katanya.

Menurut Gerard, spekulator juga turut memainkan peranan dalam penentuan harga rumah.

"Sebagai contoh, pemilik yang membeli kediaman di projek perumahan fasa pertama (RM300,000) sudah tentu akan melihat harga yang berbeza dengan rumah yang dibina di fasa kedua. Pastinya harga rumah di fasa kedua lebih tinggi berbanding fasa pertama.

Boleh jadi ia akan mencecah sehingga RM500,000 sebagai contoh. "Ketika ini, pemilik kediaman di fasa pertama mengambil kesempatan dengan menjual rumah mengikut harga rumah yang dibina di fasa kedua. Bahkan mereka boleh menjual lebih dari harga pasaran. Walaupun pemilik dan bakal pembeli masih boleh berunding tentang harga, tetapi pemilik asal akan dapat mengaut keuntungan hasil daripada jualan rumah. Golongan seperti ini juga penyumbang kepada kenaikan harga rumah," katanya.

Bagi Gerard, harga rumah hanya boleh dikawal mengikut keperluan dan permintaan. Jika permintaan tinggi maka harga rumah turut meningkat.

Harga bahan mentah naik 10 peratus, kenaikan paling tinggi

Berkuat kuasa 1 Mei tahun ini, semua harga bagi bahan binaan utama meningkat sehingga 10 peratus.

Kos pembikinan, pengangkutan, kenaikan bahan api dan bermacammacam kenaikan kos berkaitan semuanya menyumbang kepada kenaikan harga bahan binaan ini. Kenaikan pula berlaku saban tahun. Adakala dua kali dalam tempoh 12 bulan, dan ia berlaku tanpa notis.

Pembekal pula tiada pilihan selain menaikkan harga bahan binaan kerana mereka juga perlu menanggung kos terbabit.

Presiden Persatuan Kontraktor Bumiputera Kelas 'F' Malaysia (Perkobf Malaysia), Tukiman Radion berkata, kenaikan itu difahamkan adalah yang tertinggi sejak 2007.

"Bahan binaan utama termasuk besi, simen, pasir dan batu konkrit. Kenaikan melibatkan semua projek-projek di seluruh negara, namun bagi projek perumahan di kawasan pedalaman atau luar bandar, kosnya lebih tinggi berbanding di kawasan bandar

kerana kos pengangkutan dan penghantaran yang perlu ditanggung pembekal.

"Pada 2008, harga simen ketika itu RM8.50 satu beg. Kemudian naik sehingga 100 peratus dan mencecah RM16. Harga simen pula saban tahun meningkat. Harga besi kini RM2,000 tapi pernah mencecah sehingga RM4,000 pada 2008," katanya.

Katanya kenaikan yang mendadak ini turut menjejaskan pendapatan syarikat-syarikat kontraktor dan pemaju yang terpaksa menghentikan kerja-kerja pembinaan dan mengambil keputusan untuk tidak meneruskan projek kerana melebihi bajet diluluskan.

Rumah teres RM1 juta menjelang 2020?

Dari jangkaan dalam prospek jangka panjang, harta tanah kediaman akan terus meningkat pada masa akan datang.

Menurut JPPH, adalah tidak menghairankan menjelang 2020 rumah teres akan mencecah RM1 juta. Bahkan di lokasi panas, rumah sedemikian telah pun mencapai harga RM1 juta.

"Seiring dengan perkembangan masa dan senario serantau, rumah–rumah kediaman akan meningkat dari segi harga disebabkan harga bahan binaan yang meningkat dan kekurangan penawaran tanah di bandar utama seperti Lembah Klang khususnya

Kuala Lumpur dan sekitarnya.

"Kenaikan harga rumah tidak dapat dielakkan dan prospek harta tanah berkenaan akan terus meningkat seiring dengan langkah kerajaan menjadikan Malaysia negara berpendapatan tinggi menjelang 2020," katanya.

Katanya, isu kenaikan harga rumah dilihat sebagai senario yang lumrah dan berlaku di mana-mana negara sedang membangun. Di Malaysia, seperti dalam rekod-rekod yang lalu, kadar kenaikan harga rumah akan berbeza mengikut lokasi dan kawasan ‘panas’ yang menjadi pilihan pembeli dan pelabur.

Sektor harta tanah merupakan sektor penting dalam pertumbuhan ekonomi negara. Kenaikan harga pada kadar yang biasa adalah sihat kerana ia membantu pertumbuhan industri harta tanah. Apa yang perlu dibendung adalah kenaikan harga yang mendadak.

GST tidak jejas harga rumah

Pengenalan GST akan menyebabkan kesan ‘one-off’ sekali sahaja ke atas kenaikan harga rumah di pasaran.

Menurut JPPH, walaupun sektor kediaman tidak dikenakan GST, namun sektor-sektor lain yang menyumbang kepada kediaman dikenakan GST seperti bahan binaan, Fi profesional dan lain-lain.

"Ini akan memberi sedikit impak kepada harga rumah di masa hadapan. Pelaksanaan GST dijangkakan akan mempengaruhi harga rumah disebabkan GST akan dikenakan ke atas bahan binaan dan industri pembinaan walaupun pembelian rumah kediaman dikecualikan dari GST.

Sementara itu, rata-rata pemaju melahirkan rasa kebimbangan terhadap pelaksanaan cukai barangan dan perkhidmatan (GST) April depan yang dikatakan bakal meningkatkan lagi harga rumah.

Bagi Tukiman yang sudah menghadiri beberapa sesi taklimat mengenai GST bersama Kastam. GST tidak menaikkan harga rumah.

"Ketika ini, setiap barangan dikenakan cukai berbeza. Tetapi sebaik GST dilaksanakan kesemua cukai tersebut menjadi satu. Bahkan setiap pembekal, pengedar dan peruncit boleh mendapat rebat. Ini bermakna, tiada sebab mengapa cukai tersebut perlu dipindahkan kepada pembeli.

"Bagaimanapun cukai tersebut tidak tertakluk kepada projek perumahan individu atau persendirian. Di mana pemilik rumah harus membayar GST kepada pemaju," katanya yang menyokong penuh pelaksanaan GST.

Sumber:

Sinar Harian online

14 september 2014