Tip Beli Rumah Subsale

Tips Membeli Rumah Melalui Ejen Hartanah & Cara Mengelakkan Booking Rumah Daripada Hangus

**********************************************

 

Urusan jual beli rumah subsale akan lebih mudah jika kau menggunakan khidmat ejen hartanah. Tetapi tidak bermakna kita perlu menyerahkan 100% urusan kepada ejen hartanah. Kau mesti nak juga tengok keadaan rumah yang hendak dibeli. 

Okay, jadi kau boleh melawat dan memeriksa hartanah yang hendak dibeli bersama-sama dengan ejen hartanah. Setelah memeriksa rumah dan kau masih berminat dengan rumah tersebut, ejen akan meminta kau untuk membayar 3% @ 3.18% deposit daripada harga rumah sebagai “earnest deposit”/wang tanda jadi.

Ada juga yang perlu membayar "lock fee" terlebih dahulu sebagai tanda setuju untuk membeli rumah tersebut. Jumlahnya bergantung kepada agensi ejen tersebut. Kemudian, baru selesaikan lagi baki 6.82% @ 7% deposit semasa menandatangani SPA.

Apa yang kau perlu tahu apabila berurusan dengan ejen hartanah dan booking ini ialah;

.

1. Pastikan berurusan dengan ejen hartanah yang berdaftar. Booking hendaklah dibayar ke akaun bank agensi  ejen tersebut. Bukannya transfer duit booking ke akaun persendirian ejen atau membayar tunai ke ejen. Kalau ejen tersebut kita sudah kenal tak jadi masalah. Kita boleh mengambil tindakan terhadap agensi sekiranya berlaku sebarang perkara yang tidak diduga. 

Macam mana nak kenal dengan REN yang berdaftar?

i. Biasanya ejen hartanah mempunyai kad kuasa tag berwarna merah. Dalam kad tersebut mengandungi nama, No. K/P dan nombor ID REN tersebut. 

ii. Semak di : http://lppeh.gov.my/. Klik "Search".

Kau boleh dapatkan nombor telefon beliau dan nombor telefon pejabat. Dapat business kad lagi cun. Ada juga kes REN dah berhenti kerja lepastu menyamar jadi REN. Kau boleh sahkan sama ada REN tersebut masih bekerja di agensi dulu atau tidak. 

.

2. Booking boleh dibuat menggunakan cek, bank draf, melalui mesin deposit, secara online ataupun melalui mesin ATM. Simpan segala bukti pembayaran. 

.

3. Sebelum membayar booking, pastikan ada perjanjian antara kau dengan penjual. Ia dikenali sebagai Letter Of Offer To Purchase (OTP). OTP ni borang persetujuan hitam putih antara penjual dengan pembeli di atas harga jualan hartanah tersebut.

.

4. Pastikan di OTP tersebut ada maklumat:

i. Jenis hartanah.

ii. Alamat penuh hartanah.

iii. Jumlah nilai booking yang perlu dibayar.

iv. Harga beli yang telah dipersetujui.

v. Tarikh.

vi. Tandatangan penjual dan pembeli berserta saksi (ejen hartanah).

.

5. Antara syarat lain yang terdapat dalam OTP ialah tempoh di antara tarikh booking dan tarikh menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA), biasanya antara 14-21 hari bekerja.

.

6. Kau haruslah mendapatkan kepastian dengan ejen hartanah sekiranya pembiayaan perumahan kau tidak diluluskan. Kau perlu tahu apa akan jadi dengan duit booking tersebut. Sama ada dipulangkan ataupun hangus begitu sahaja.

Biasanya jika pembiayaan perumahan kau oleh pihak bank tak lepas, deposit akan dipulangkan balik. Jadi, kau kena tanya ejen betul-betul. 

.

7. Pastikan kau mendapat salinan OTP ini untuk simpanan.

.

8. Setelah peguam menyiapkan SPA, penjual dan pembeli akan menandatangani SPA ini. Sebagai pembeli kau perlu membayar baki 6.82%-7% sebagai baki wang deposit 10% kepada penjual. 

Baki 90% harga jualan rumah pula perlu dibayar dalam masa tiga bulan daripada tarikh SPA ataupun mengikut tarikh yang dipersetujui. 

.

 

9. Proses siapkan SPA akan dilakukan oleh peguam. Namun kau perlu sentiasa "follow up" dengan peguam tersebut. 

.

10. Peguam akan memastikan bahawa rumah yang dibeli tidak mempunyai tunggakan bil cukai pintu, cukai tanah, air, elektrik, penyelenggaraan dan sebagainya.

Setelah selesai kesemuanya, peguam akan menyerahkan baki harga jualan 90% kepada penjual dan dalam masa yang sama, penjual perlu menyerahkan kunci kepada peguam. Setelah itu, kunci pula akan diserahkan kepada pembeli.

***

Itu sebabnya kau kena semak dulu CCRIS dan DSR kau sebelum beli hartanah. Semak kelayakan pembiayaan yang bank boleh bagi mengikut pendapatan kau. Takdelah lepas dah bayar booking, bank tolak pembiayaan perumahan kau. 

Fuh, pening tak? Pening pasal banyak sangat sedut asap vape la tu. Kah!

Share jika manfaat.😄

-Ruangan Iklan-

Klik sini untuk tips membeli rumah dengan modal yang minima dan jimat berpuluh ribu ringgit!!

https://gilahartanah.onpay.my/order/form/ebookgh01/amirsyahir 

[ASY]

For Sale: Apartment at Taman Putra Perdana Puchong

✅pangsapuri tingkat 2

✅3 bilik & 1bilik air

✅luas bangunan 640psf

✅leass hold 99

✅oner mintak 150k

✅alamat: tmn.putra perdana 47130 pucong selangor

JANGAN PUTUS ASA KALAU LOAN DECLINE

=====================================

🚫 Permohonan ditolak dengan alasan gaji tak cukup

➡ sebenarnya banker malas proses loan ciput sangat bawah 100k. Bila mohon loan 260k lulus pulak...😅😅. Tak de pun cakap gaji tak cukup.

🚫 Permohonan ditolak, alasannya bekerja di syarikat bukan glc. Syarikat tidak disenarai di bursa saham.

➡ ada pegawai yang minta company profile. Penyata EPF 6 bulan untuk pastikan company aktif dan akhirnya pinjaman saya diluluskan

🚫 Permohonan ditolak atas alasan bank tak cover lokasi tersebut

➡ polisi setiap bank berbeza2. Bank merah di Shah Alam tak terima, tapi bank merah di lokasi berhampiran terima. Janji layak memohon loan. 

🚫 Permohonan ditolak kerana developer bankrup

➡ ada bank yang masih terima permohonan. Syaratnya pihak insolvensi telah lantik konsultan untuk ambil alih semua urusan tukar milik dan urusan memberi title kepada setiap unit

🚫 Permohonan ditolak disebabkan strata atau title belum dikeluarkan unit berusia lebih 10 tahun

➡ kenal pasti punca dan sebab strata/title tak dikeluarkan. Ada macam2 sebab. Pkns yang besar pun lambat apply strata. Memang itu tradisinya.

Ada juga kes cf pun tak layak. Macam mana nak keluar geran @ strata.

Ada beberapa bank yg terima permohonan unit tiada strata. Sebaiknya cari sendiri dan tambah networking (takut juga, bank yg masih offer loan fikir semula syarat2 mereka dan ikut bank2 yang lain - saya yang menulis pun kena fikir juga kesannya)

🚫 ditolak kerana komitmen terlalu tinggi

➡ bahaya ambil loan asb, kad kredit, pinjaman peribadi dan sebagainya, suka saya mengingatkan mohon housing loan dulu sebanyak mungkin baru loan2 yang lain. 

Senarai dalam ccris statement dah panjang menjela2 sedangkan dalam akaun ada seribu dua shj. Memang susah nak apply loan. 

Officer akan minta kita deposit sejumlah wang menjadi bukti kepada kemampuan membayar loan yang akan datang. Biasanya setahun installment.

Setakat itu dulu. Kepala pening. Ini pun taip punya lah lama. Lain kali saya share lagi pengalaman saya. Tak semua manis. Tapi saya tak cepat putus asa..

#cumasayashariza

For Sale: Apartment at Section 7, Shah Alam

Rumah Ini Milik Anda

Flat PKNS LOW COST Seksyen 7 Shah Alam Tingkat Bawah

-Walk up Flat

-Tingkat 1

-Blok 41

-Well Mantain

-Owner Melayu

Berdekatan

-Masjid sek 7 walking distance

-I city

-Jakel

-UITM shah ALam

Sewa sng dpt,boleh dpt antara 1000~1200 sbulan

GOOD FOR INVESTMENT!!!!

ASKING PRICE RM 210,000 nett 

Strata Title FAQ

Saya ada soalan pasal strata title:

1. Apa process untuk jual kondo/apartment yang belum dapat strata title?

A : prosesnya sama sahaja

Cuma, jika rumah masih master tittle dan melebihi 10 tahun

Hanya Bank Rakyat, PBB, Ambank yang terima permohonan utk rumah master tittle yg melebihi 10 tahun

2. Untuk process refinance. boleh ke rumah yang belum dapat strata title di refinance.

A: Boleh

Refer kepada 3 bank yang saya listkan di atas 👆

3. Berapa lama, kondo/apartment akan dapat strata title drpd tarikh mendapat kunci rumah 

* mungkin jawapan agak panjang

* boleh kasi saya website or mana blog yang dapat explain further on strata title 

A : Ini bergantung kepada Developer

Ada developer yang bagus. Dalam tempoh kurang dari 5 tahun strata sudah dikeluarkan

Namun, ada developer yang kurang bagus, delay sehingga melebihi 10tahun

Ada juga developer seperti PKNS yang menjadi tradisi mereka Master tittle melebihi 10 tahun 

Ini bergantung kepada developer

Kebanyakan rumah landed. Sekarang ini

Siap sahaja terus convert kepada individual tittle

Terima kasih Tuan 😊🏡

*just sharing.. dari group sebelah

Full Loan for SubSale House

"Bang, boleh full loan ke?"

Ramai sebenarnya antara kita yang mengharapkan pembelian rumah tanpa perlu keluarkan deposit. 

Aku nak ambik kesempatan sikit untuk berkongsi berkaitan "full loan" bagi pembelian rumah subsale.

Hampir semua rumah yang dijual secara subsale memerlukan deposit sebanyak 10% dari harga rumah. 

Habis tu kena deposit jugak ke kalau apply full loan dengan bank? Ye kawan-kawan. Tak kira la loan 90% ke, full loan 100% ke, loan 70% ke, deposit permulaan tetap kena 10% jugak. 

Cumanye, jika anda beroleh pembiayaan 100% "full loan", wang deposit yang anda keluarkan awal dahulu sebanyak 10% akan anda peroleh semula bila bank dah buat full release nanti. Maknanye, bila nama rumah sudah bertukar kepada nama anda.

Memang deposit 10% ni wajib ke bagi rumah subsale. Tak de la wajib pun. Ianya bergantung kepada owner yang nak menjual rumah nye. Kebiasaan nye owner memang hendak sedikit security deposit sebanyak 10% tadi tu sebagai bukti komitment anda.

Ada je owner yang tak perlukan deposit 10%. Tapi jumlah mereka ni sangat sedikit. "rare" kata orang putih.

Jadi, jika anda sebagai pembeli rumah, sebaik-baiknya, bersiap siaga lah dengan wang modal sekurang-kurangnya 13% - 15% dari harga rumah yang anda ingin beli. Kalau lah owner rumah tersebut tidak perlukan deposit sehingga 10%, anda tak de rugi pape pun. 

Lagi 1, bila anda ada deposit 10%, anda ada sedikit aura luar biasa bila datang view rumah dan hendak bernegosiasi dengan owner rumah. Owner rumah akan merasakan power anda sebagai pembeli jika dia tahu anda ada deposit 10% untuk rumahnye. Percayalah, proses negosiasi dengan owner berkenaan harga rumah, akan lebih mudah. 

Semoga bermanfaat.

Perunding hartanah kacak.

APARTMENT PUSAT KOMERSIAL SEKSYEN 7 SHAH ALAM UTK DIJUAL SEGERA

'Rumah Ini Milik Anda'

- Belakang Giant Seksyen 7

- Tingkat 3

- Luas : 800 sf

- 3 bilik/2bilik air

- Rumah dalam keadaan baik

- Current Rental RM1400

- Bumi Lot

- Leasehold

AKSES MUDAH :-

-5 min Pusat Bandaraya Shah Alam

-10 Min Bandar Klang

-15 Subang Jaya

-30 min Kuala Lumpur

-45 Min KLIA

-Berdekatan Federal Highway, NKVE Highway

LKSA, KESAS Highway

KEMUDAHAN :-

-Bersebelahan I-City, Pasar Raya Giant, Kedai-kedai

-Stesen Minyak, 99 Speedmart Kfc,Mcd & A&W, Klinik

-Hospital Shah Alam yang baru, UITM Shah Alam, UNISEL

-Aeon Bukit Raja, Aeon Shah Alam, Tasik Seksyen 7

-Berhampiran stesen komuter, akan datang stesen LRT3

Harga :RM250,000

MValue RM280,000

10% Deposit (3%booking + 7% sign s&p)

Apa Itu Net Disposable Income (NDI)?

****************************************

Nak dapat pembiayaan perumahan sekarang ni semakin susah jika kau tak faham aturannya. Selain faktor DSR (Debt Service Ratio) yang diambil kira oleh pihak bank, faktor NDI juga penting untuk permohonan  pembiayaan perumahan yang baru.

Bank Negara Malaysia sering mengeluarkan panduan kepada pihak bank supaya rakyat Malaysia tidak terbeban dengan hutang. Supaya tidak diselubungi dengan hutang yang tidak mampu mereka bayar. Jika diikutkan oleh AKPK, purata lebih kurang 44 orang rakyat Malaysia akan bankrap/muflis setiap hari.

***

Secara ringkasnya cara pengiraan NDI adalah seperti berikut: 

Pendapatan Bersih - Semua Komitmen Hutang - Komitmen hutang baru = NDI 

Contohnya;

Pendapatan bersih korang lepas tolak KWSP, ada RM2500. Tolak pula hutang kereta RM350. Dan ansuran bulanan rumah kau baru nak beli ialah RM550. 

**ansuran bulanan rumah baru nak dibeli boleh disemak anggarannya di aplikasi iMoney**

RM2500-RM350-RM550= RM1600

Jadi dikira RM1600 ni NDI kau. Bank anggap dengan RM1600 ni lah digunakan untuk keperluan hidup kau. Nak bayar sewa rumah ke, bayar bil-bil ke. Belikan awek patung beruang besar ke.

NDI ni macam cost of living, kos sara hidup, baki duit yang ada untuk buat perbelanjaan hidup selepas tolak semua komitmen bulanan nanti. Kalau takde NDI macam mana kau nak hidup kan. Kos makan minum semua tu.

Jika tolak semua komitmen tinggal RM100 je. Macam mana kau nak hidup kan? Nak tunggu gaji seterusnya lambat lagi.

*

Kategori bandar termasuklah; Kuala Lumpur, Johor Bahru, Penang, Petaling Jaya, Subang dan bandar yang tinggi kos hidupnya. 

Antara NDI ditetapkan oleh bank ialah;

1. Maybank 

Bandar: RM1500

Luar bandar: RM1000

2. CIMB

Bandar: RM1000

Luar bandar: RM500

3. Hong Leong Bank

Bandar: RM1000

Luar bandar: RM750

4. Public Bank: 

Bandar: RM1000

Luar bandar: RM600

5. Bank Rakyat 

Bandar: RM1600

Luar bandar: RM1000

6. Bank Islam 

Bandar: RM1000

Luar bandar: RM1000

7. Ada sesiapa/banker yang tahu mahu tambah lagi? Boleh dijadikan rujukan bersama. 

**Mungkin tidak tepat 100% nilai NDI tersebut. Untuk rujukan asas sahaja. Mungkin berubah mengikut SOP bank dan juga mengikut cawangan bank juga. 

*

Kau perlu mempunyai baki pendapatan sekurang-kurangnya RM1,500, jika tinggal di kawasan Lembah Klang, selepas tolak semua komitmen bulanan termasuk komitmen baru yang dimohon. 

NDI ni kira wang untuk perbelanjaan kehidupan korang lah. Kos sara hidup. Cost of living. Kau kan suka bergaya hidup mewah. Kakakaka. 

Tapi kau janganlah risau, pihak bank akan cuba tolong kau. Yang penting dokumentasi kenalah lengkap. Ada simpanan dekat akaun bank, ASB, Tabung Haji kau kasi je tunjuk ke mereka. Tak pun parking dulu duit simpanan suami/isteri korang dalam ASB/TH kejap. Nak tunjuk kau ada simpanan juga sikit-sikit. 

Kesimpulannya, jika kau berpendapatan bawah RM2000, kena lah tambah pendapatan lagi. Buat side income. Perniagaan online ke. Kena kurangkan hutang juga. Jangan risau dan kelam kabut ye. Masa itu akan tiba jika kau berada di jalan yang lurus selurus-lurusnya.

Tapi, kalau kau bergaji RM2000 dah pakai Honda City, ada kad kredit, hutang peribadi masa kahwin tak habis bayar lagi, kau janganlah cari rumah mahal-mahal atas tanah tepi KLCC ye ye. Kau cari dulu rumah apartmen. Kah!

SHARE l TAG jika manfaat 😊 

[ASY]

For Sale: Semi D at Puncak Alam

✅semi d plaster bekembar 4-2 tingka

✅less hold

✅luas bngunan 1,375 psf

✅prise 420k - COA d alu2kn - derek oner

✅lokasi puncak alam fasa 2 dekat dgn surau..dewan..mesjid..sek...tesco dll

✅beminat call hj.zainol tq 👇

DEPOSIT RUMAH SUBSALE

Sesi soal jawab bersama perunding hartanah kacak lagi bergaya Mohd Hazlan dengan sorang pembeli.

Soalan : "berapa kos sebenarnye yang saya perlu keluarkan bro untuk beli rumah subsale? Ada kata 10%, ada kata 15%, ada kata 13%, ada kata 3%" Pembeli keliru.

Jawapan : bagi memudahkan pemahaman jawapan, izinkan sy buat contoh pembelian rumah bagi harga 100k.

Bagi kes pembelian "normal" melalui ejen hartanah, deposit 10% adalah diperlukan. Dari 10% ini dipecahkan kepada 2 bahagian. 

1, booking fee 3.18%. booking fee 3.18% ni, iaitu jika harga rumah 100k, anda perlu membayar sejumlah rm3180 sebagai booking fee ke akaun agensi hartanah yang menguruskan pembelian hartanah anda. Ianya sebagai tanda jadi anda ingin membeli hartanah tersebut. Sebaik sahaja bayarab booking rm3180 dibuat, anda akan diminta untuk mengisi dan menandatangani borang offer to purchase (otp) dan menyediakan dokumen-dokumen berkaitan untuk proses permohonan pembiayaan.

2, balance deposit 6.82%. berdasarkan harga hartanah di atas rm100k, maka anda akan diminta membuat bayaran baki deposit sebanyak rm6820 kepada lawyer yang menguruskan perjanjian jual beli anda. Bayaran baki deposit ini perlu dibayar ketika anda akan menandatangani perjanjian jual beli antara anda dan pemilik asal rumah terbabit. Kebiasaanya, tempoh masa antara bayaran booking dan bayaran baki deposit adalah selama 21hari bekerja selepas anda menandatangani offer to purchase form. Namun tempoh ini bergantung sebenarnya pada tempoh pembiayaan anda diluluskan oleh bank. 

Jadi, bagi hartanah bernilai rm100k, jumlah deposit yang anda perlu bayar adalah sebanyak rm10k secara keseluruhan.

Ya. Anda masih ada lagi satu bayaran lain yang perlu dibayar selain deposit rumah tadi. Iaitu bayaran guaman bagi perjanjian jual beli. Bayaran guaman ini secara kasarnya adalah antara 3% hingga 5% dari harga rumah. Bayaran guaman ini perlu dibuat pada hari anda menandatangani perjanjian jual beli. Kenapa tiada amaun tepat bagi bayaran guaman ini? Ini kerana, setiap firma guaman, berlainan caj yang dikenakan. Tapi tidak melebihi 5% dan kurang daripada 3% kebiasaannya, kerana firma guaman sudah mempunyai standard caj yang dikenakan bagi perjanjian jual beli rumah, mungkin yang membezakan antara caj antara firma-firma guaman adalah bayaran yang melibatkan workmanship. Jadi berapakah jumlah 'selamat' perlu anda sediakan bagi bayaran guaman ini? Sebaiknya, anda perku sekurang²nya 4% dari harga rumah. Iaitu bersamaan rm4000 bagi rumah berharga rm100k.

Jadi secara keseluruhan nya, bagi rumah berharga rm100k, anda perlu modal sekurang-kurangnya, rm14 ribu.

Semoga bermanfaat.

Credit to penulis asal yg kacak itu, Mohd Hazlan

#infoMiraMNproperty

For Sale: Petrol Pump Station at Pekan Bekok

For Sale/rent:

Land and Petrol Pump

Rm880/Rm2500monthly

Land area 0.46 acres

Pekan Bekok, johor

No other petrol pump competitor

Monthly everage sale

petrol 50-60ribu liter Diesel 30-40ribu liter

Use Petron, but can deal with others (white jobber license)

Everage profit

7-8k monthly not include retails sale

Langkah Menjual Rumah

Pagi ini kawan saya tanya. Katanya rakannya nak jual rumah sebab nak kurangkan komitmen dan nak beli rumah lebih murah dengan untung duit yang ada. Buat masa ini hanya itu sahaja hartanah yang dia ada, tapi sekarang sedang duduk menyewa. 

Nak jual rumah kena buat beberapa perkara dahulu sebelum boleh putuskan sama ada berbaloi atau tidak.

1. Semak market value.

Ada banyak cara. Dapatkan verbal valuation dengan cara walk in ke bank dan minta bantuan banker tanya panel valuer mereka. Atau kalau ada kawan valuer, tanya terus mereka. Paling cikai, tengokla berapa average harga orang jual rumah yang lebih kurang serupa di kawasan yang sama. 

2. Semak full settlement

Pergi ke bank yang bagi loan dan minta statement berapa full settlement, iaitu baki yang perlu dibayar untuk langsaikan hutang

3. Kira keuntungan kasar

Kiralah berapa keuntungan kasar daripada jualan rumah tersebut. Itupun kalau dapat jual pada market value. Contoh market value 300K, full settlement 250K, maka untung kasar 50K. Kalau nak jual rendah daripada market value, contohnya 280K, so untung kasar 30K la. Ok katakan assume untung kasar 50K.

4. RPGT

Kalau rumah tu belum sampai tempoh edah 5 tahun, kena RPGT kecuali guna pengecualian sekali seumur hidup. Katakan rumah tu dah 4 tahun, RPGT 10%, so RPGT kasar ialah 10% daripada 50K = 5K. Ada banyak aspek RPGT yang lain, tapi tak sempat cerita. Assume la RPGT 5K.

5. Untung bersih

So untung separa bersih ialah 50K - 5K = 45K. Lepas tolak kos2 lain contohnya guaman dan repair2 apa yang patut, bolehlah untung 40K. Ini kiraan kasar je tau. Fine detail case by case basis.

Berbaloi ke tak 40K tu? Entah. Bergantung kepada matlamat tuan rumah la. 40K tu boleh je buat bayar deposit sebuah rumah lebih murah atau beberapa rumah lain. Game tak sama. Fikir sendiri berbaloi ke tak.

Ada orang untung 30K pun cukup dah. Ada orang lain untung 300K pun masih tak cukup2. Sukati la, rumah korang, kan.

Jangan pula main letak harga ikut suka, lepas sign S&P baru perasan rupanya harga jual tak cover pun full settlement. Memang yuran pengajaran la.

For Sale: Double Storey corner Lot at Section 8, Bangi

2 Storey (Corner Lot) Seksyen 8, Bandar Baru Bangi.

LA 3519 sqft

BU 2800 sqft.

5 Bedroom and 3 bathroom.

Leasehold - Bumi Lot.

Spacious living n dining area

Renovated

Gated n Guarded

Near Amenities,

Nearby Surau Al Ukhwah

Easy Access

Asking price RM 790k

BAGAIMANA NILAI HARTANAH DITENTUKAN

SEBAB APA PEMAJU BOLEH JUAL MURAH TAPI MASIH IKUT HARGA PASARAN YANG KONONNYA MAHAL?

(Artikel ini telah disiarkan di Buletin Cerita-Nah! Hartabumi Edisi 02)

Ada yang berpendapat sesetengah harga hartanah yang dijual pemaju terlalu mahal dan tak logik. Kalau harga melampau dan tak masuk akal, peliklah pula bank bagi ‘Bridging Loan (BL)’ kepada pemaju.

Pemaju kebiasaannya akan mohon pembiayaan untuk projek mereka. Kalau pemaju yang kaya-raya sekalipun, tetap akan buat pinjaman untuk BL. Nanti bila dah ada pembeli, pembiayaan ni ditukar jadi ‘End Financing (EF)’

Nak mudah faham seperti ini:

Bridging Loan (BL) : Pinjaman bank (paymaster) kepada pemaju 

End Financing (EF) : Pinjaman bank kepada pembeli untuk beli hartanah pemaju

Untuk mohon BL, pemaju kena dapatkan Perintah Pembangunan (DO) dari majlis perbandaran. Contoh macam DBKL. Pemaju kena hantar pelan pembangunan hartanah, sekali dengan jadual pembinaan dan juga anggaran kasar kos pembinaan.

Dah dapat DO, seterusnya kena mohon permit dari Jabatan Tanah dan Galian. Dah selesai, dengan REHDA (Real Estate and Housing Developers’ Association Malaysia) pun kena maklumkan. Ni untuk makluman sahaja, REHDA tak bagi lesen atau permit.

Pihak bank akan buat penilaian dan pentaksiran projek dari pemaju. Bukan pemaju boleh main letak saja harga jualan nanti. 

Yang datang buat penilaian ini berlesen, dan ada sistem yang pilih secara rawak. Pemaju dan bank tak boleh tentukan siapa penilai projek tersebut. Nak hulur duit kopi bagi ’up’ nilai projek pun tak dapat.

Dari ‘valuation report’ tu, bank akan tawarkan BL dengan kadar faedah yang tinggi sikit dari pembiayaan EF. Sebab risiko yang agak tinggi, dan tanah tu pun kosong lagi. Berapa jumlah bank bagi BL? Tengok pemaju mohon berapa jugakla. 

Kebiasaannya pemaju mohon 30% dari anggaran kasar kos pembinaan, ngam-ngam habis ‘stage 2’ nak masuk ’stage 3’.

Bila pembeli dapat pembiayaan perumahan dari bank, pemaju akan cepat-cepat arahkan bank pembeli untuk bayar bank pemaju. Ni nak jimatkan duit pemaju dari bayar kadar faedah yang tinggi untuk BL. Pemaju setelkan BL pakai duit EF yang bank pembeli bagi. Kalau perasan, sebab tu pemaju bagi rebate tunai masa ‘stage 2’ atau ’stage’.

Berapa banyak bank yang bagi BL untuk setiap projek? Ada pemaju yang pakai 1 je ‘paymaster’. tapi ada juga yang ambil banyak bank. Setiap projek hartanah baru ada panel bank kan? Yang bagi BL kat pemaju tu pun bagi EF kat pembeli jugak. Senang bank buat duit. Dua-dua jadi klien, dua burung satu batu.

Banyak bank yang jadi panel EF untuk projek hartanah baru. Tapi diorang bukan selamba katak tawarkan diri jadi panel bank. Ada penilai dari pihak diorang ni yang tentukan nilai untuk hartanah pemaju. Kalau nilai tu lebih kurang dengan nilai yang ditaksirkan ‘paymaster’ yang bagi EF, baru diorang jadi panel.

Sekali lagi, bukan pemaju yang tentukan sesuka hati nilai hartanah. Pemaju pandai, bila beli tanah untuk dimajukan diorang tak terus mohon buat projek. Peram dulu bagi harga naik, dalam 5 ke 10 tahun baru lancarkan projek. Tapi ada juga pemaju yang JV (Joint Venture) dengan tuan tanah. Ni nak dapatkan keuntungan dari kenaikan nilai tanah yang tinggi. 

Sebab apa pemaju boleh jual murah tapi masih ikut harga pasaran yang kononnya mahal?

i. Harga hartanah ni ikut nilai yang ditaksirkan wakil penilai EF.

ii. Tak nak kacau harga pasaran hartanah. nanti perang pulak dengan pemaju lain.

iii. Nak bagi rebate dan diskaun yang tinggi, bagi pembeli senang dapatkan pembiayaan.

iv. Ambil keuntungan dari peningkatan harga tanah.

Dah jelas macam mana pemaju tentukan harga? 

Faham konsep nilai hartanah ditentukan dari ‘Bridging Loan’ dan ‘End Financing’? 

Lagi tinggi nilai hartanah baru, lagi tinggi rebate dan diskaun pemaju bagi. Perabot penuh satu rumah, kos guaman percuma, kos penyelenggaraan tak payah bayar setahun, dan macam-macam lagi.

Artikel ini disumbangkan oleh Ejen Hartanah Faiz Ali

(Untuk melihat prosedur penentuan harga, info grafik dan data menarik, sila dapatkan buletin Cerita-Nah! Edisi 2 di,

www.hartabumi.com/buletin

www.hartabumi.com/buletin

www.hartabumi.com/buletin

Ianya PERCUMA!

For Sale: Double Storey corner Lot at Taman Emas Dengkil

2 sty corner Taman Emas Dengkil. 5 minute to cyberjaya

Land area 3821

Build up 3070

Selling 778k

Developer loan rejection units. First come first serve

Free SNP n loan agreement