BAGAIMANA NILAI HARTANAH DITENTUKAN

SEBAB APA PEMAJU BOLEH JUAL MURAH TAPI MASIH IKUT HARGA PASARAN YANG KONONNYA MAHAL?

(Artikel ini telah disiarkan di Buletin Cerita-Nah! Hartabumi Edisi 02)

Ada yang berpendapat sesetengah harga hartanah yang dijual pemaju terlalu mahal dan tak logik. Kalau harga melampau dan tak masuk akal, peliklah pula bank bagi ‘Bridging Loan (BL)’ kepada pemaju.

Pemaju kebiasaannya akan mohon pembiayaan untuk projek mereka. Kalau pemaju yang kaya-raya sekalipun, tetap akan buat pinjaman untuk BL. Nanti bila dah ada pembeli, pembiayaan ni ditukar jadi ‘End Financing (EF)’

Nak mudah faham seperti ini:

Bridging Loan (BL) : Pinjaman bank (paymaster) kepada pemaju 

End Financing (EF) : Pinjaman bank kepada pembeli untuk beli hartanah pemaju

Untuk mohon BL, pemaju kena dapatkan Perintah Pembangunan (DO) dari majlis perbandaran. Contoh macam DBKL. Pemaju kena hantar pelan pembangunan hartanah, sekali dengan jadual pembinaan dan juga anggaran kasar kos pembinaan.

Dah dapat DO, seterusnya kena mohon permit dari Jabatan Tanah dan Galian. Dah selesai, dengan REHDA (Real Estate and Housing Developers’ Association Malaysia) pun kena maklumkan. Ni untuk makluman sahaja, REHDA tak bagi lesen atau permit.

Pihak bank akan buat penilaian dan pentaksiran projek dari pemaju. Bukan pemaju boleh main letak saja harga jualan nanti. 

Yang datang buat penilaian ini berlesen, dan ada sistem yang pilih secara rawak. Pemaju dan bank tak boleh tentukan siapa penilai projek tersebut. Nak hulur duit kopi bagi ’up’ nilai projek pun tak dapat.

Dari ‘valuation report’ tu, bank akan tawarkan BL dengan kadar faedah yang tinggi sikit dari pembiayaan EF. Sebab risiko yang agak tinggi, dan tanah tu pun kosong lagi. Berapa jumlah bank bagi BL? Tengok pemaju mohon berapa jugakla. 

Kebiasaannya pemaju mohon 30% dari anggaran kasar kos pembinaan, ngam-ngam habis ‘stage 2’ nak masuk ’stage 3’.

Bila pembeli dapat pembiayaan perumahan dari bank, pemaju akan cepat-cepat arahkan bank pembeli untuk bayar bank pemaju. Ni nak jimatkan duit pemaju dari bayar kadar faedah yang tinggi untuk BL. Pemaju setelkan BL pakai duit EF yang bank pembeli bagi. Kalau perasan, sebab tu pemaju bagi rebate tunai masa ‘stage 2’ atau ’stage’.

Berapa banyak bank yang bagi BL untuk setiap projek? Ada pemaju yang pakai 1 je ‘paymaster’. tapi ada juga yang ambil banyak bank. Setiap projek hartanah baru ada panel bank kan? Yang bagi BL kat pemaju tu pun bagi EF kat pembeli jugak. Senang bank buat duit. Dua-dua jadi klien, dua burung satu batu.

Banyak bank yang jadi panel EF untuk projek hartanah baru. Tapi diorang bukan selamba katak tawarkan diri jadi panel bank. Ada penilai dari pihak diorang ni yang tentukan nilai untuk hartanah pemaju. Kalau nilai tu lebih kurang dengan nilai yang ditaksirkan ‘paymaster’ yang bagi EF, baru diorang jadi panel.

Sekali lagi, bukan pemaju yang tentukan sesuka hati nilai hartanah. Pemaju pandai, bila beli tanah untuk dimajukan diorang tak terus mohon buat projek. Peram dulu bagi harga naik, dalam 5 ke 10 tahun baru lancarkan projek. Tapi ada juga pemaju yang JV (Joint Venture) dengan tuan tanah. Ni nak dapatkan keuntungan dari kenaikan nilai tanah yang tinggi. 

Sebab apa pemaju boleh jual murah tapi masih ikut harga pasaran yang kononnya mahal?

i. Harga hartanah ni ikut nilai yang ditaksirkan wakil penilai EF.

ii. Tak nak kacau harga pasaran hartanah. nanti perang pulak dengan pemaju lain.

iii. Nak bagi rebate dan diskaun yang tinggi, bagi pembeli senang dapatkan pembiayaan.

iv. Ambil keuntungan dari peningkatan harga tanah.

Dah jelas macam mana pemaju tentukan harga? 

Faham konsep nilai hartanah ditentukan dari ‘Bridging Loan’ dan ‘End Financing’? 

Lagi tinggi nilai hartanah baru, lagi tinggi rebate dan diskaun pemaju bagi. Perabot penuh satu rumah, kos guaman percuma, kos penyelenggaraan tak payah bayar setahun, dan macam-macam lagi.

Artikel ini disumbangkan oleh Ejen Hartanah Faiz Ali

(Untuk melihat prosedur penentuan harga, info grafik dan data menarik, sila dapatkan buletin Cerita-Nah! Edisi 2 di,

www.hartabumi.com/buletin

www.hartabumi.com/buletin

www.hartabumi.com/buletin

Ianya PERCUMA!