Cara mengambil Tindakan terhadap Pemaju

RUMAH DI BINA TIDAK MENGIKUT SPESIFIKASI PERJANJIAN JUAL BELI DAN CARA MENGAMBIL TINDAKAN KE ATAS PEMAJU ATAS PERLANGGARAN KONTRAK & PERLANGGARAN TANGGUNGJAWAB STATUTORI

---------------------------------------------------------------------

Selain daripada isu penyerahan kunci yang lambat dari tarikh siap ('late delivery") dan tiada penyerahan milik kosong (non vacant-possesion) oleh pihak pemaju , isu rumah yang dibina tidak mengikut spesifikasi perjanjian jual beli juga adalah di antara isu yang popular di kalangan klien kami.

Rumah yang cacat

Pembeli-pembeli merasa kecewa dan tertipu setelah memasuki serta mendiami rumah-rumah yang dibina oleh pemaju , pembeli-pembeli mendapati rumah mereka mempunyai masalah-masalah seperti :

1) Sistem kumbahan yang tidak efektif

2) Tekanan air rendah/ atau tiada langsung ( pemaju menyalahkan pihak seperti Syabas)

3) Material pembinaan berkualiti rendah malah tidak menepati piawaian yang ditetapkan oleh Uniform Building by Law Akta 138 dan Amalan Baik Pembinaan (Sound Construction Practice).

4) Pembinaan rumah tidak menepati pelan yang disediakan

5) Terdapat keretakan serius yang boleh merisikokan nyawa penghuni akibat daripada pembinaan tidak mengikut piawaian.

Kecacatan dan kerosakkan ini tidak akan muncul segera tetapi setelah beberapa bulan , barulah pembeli-pembeli menyedarinya. Beberapa aduan telah diberikan kepada pemaju tetapi pemaju hanya bertindak untuk berdiam diri kerana merasakan dilindungin oleh Klausa  Defect Liability Period.

Defect Liability Period 

Di dalam kes Raja Lob Sharuddin Bin Raja Ahmad Terzali and others v Sri Seltra Sendirian Berhad [ 2007] MLJU 617 , pihak pemaju cuba bersandarkan kepada Klause 23 Perjanjian Jual Beli yang secara ringkasnya menyatakan bahawa dalam tempoh 12 bulan pihak pembeli perlu mengesan sebarang kecacatan dan kerosakkan kepada rumah. Pembeli juga perlu memaklumkan kepada pemaju kerosakkan tersebut dalam masa Defect Liability Period ini serta memberikan masa sekurang-kurangnya sebulan untuk pemaju membaiki kerosakkan. Dalam erti kata lain , pemaju cuba menyatakan bahawa tindakan yang dibawa oleh pembeli gagal kerana kecacatan hanya dikesan selepas tarikh Defect Liability Period ini.

Hakim Mahkamah Rayuan menolak pembelaan defendan pemaju perumahan tersebut dengan mengambil precedent kes terdahulu seperti di dalam kes City Investment Sdn.Bhd v Koperasi Serbaguna Cuepacs Tanggungan Bhd. [1988] 1 MLJ 69.

Mahkamah berpendapat bahawa tujuan Klausa 23 tersebut adalah sebagai perlindungan tambahan kepada pembeli dan bukan bermakna untuk menyekat hak mereka di bawah common law untuk mengambil tindakan ke atas pemaju

TINDAKAN YANG PERLU DI AMBIL OLEH PEMBELI

1) Tubuhkan badan / jawatankuasa bertindak di kalangan pembeli yang terkesan supaya kerja-kerja pengumpulan dokumen seperti gambar dapat dilakukan bersama-sama. Kos guaman juga akan kurang terbeban.

2) Simpan dan kumpulkan segala resip pembaikan dan pemulihan.

3) Ambil gambar keseluruhan kerosakkan yang mempunyai tarikh

4) Sediakan catatan journal kronologi kerosakkan.

5) Melantik jurutera sivil yang professional dan berdaftar dengan Lembaga Jurutera Malaysia serta berpengalaman – bertindak untuk melakukan inspection terhadap kerosakkan yang diadukan dan menyediakan report bertulis berkenaannya. 

6) Melantik seorang arkitek untuk sediakan laporan samada pembinaan rumah tersebut menurut spesifikasi perjanjian jual beli dan piawaian yang ditetapkan oleh undang-undang berkenaan.

7) Melantik seorang quantity surveyor dan penilai hartanah (valuer ) bagi mendapatkan laporan kedudukan nilai hartanah di pasaran dengan kecacatan yang berlaku.

8) Melantik peguam untuk membawa tindakan ke Mahkamah atau membawa kes ke arbitrasi .

PAMPASAN YANG BOLEH DI TUNTUT OLEH PIHAK PEMBELI

1) Gantirugi akibat perlanggaran kontrak

2) Gantirugi akibat perlanggaran tanggungjawab statutory

3) Gantirugi akibat kecuaian

4) Gantirugi akibat kesusahan dan kesukaran;

5) Gantirugi akibat kehilangan keuntungan /nilai (amenity ) rumah tersebut 

Nurhidayaty Maidin - Peguam

Nur Maidin & Co